投资性房地产，作为企业资产的重要组成部分，其会计处理方式直接影响企业的财务报表和经营成果。其中，一个关键的问题就是：投资性房地产是否需要计提折旧？ 答案并非一概而论，而是取决于投资性房地产的类型和采用的后续计量模式。

一、投资性房地产的定义和类型

根据企业会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。它主要包括：

已出租的土地使用权

已出租的建筑物

持有并准备增值后转让的土地使用权

二、后续计量模式的选择

企业在持有投资性房地产期间，可以选择两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。不同的计量模式直接影响到是否需要计提折旧。

1. 成本模式

采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的相关规定进行会计处理，也就是说：

对于已出租的建筑物，应计提折旧。折旧的计提方法、预计使用寿命和预计净残值应参照固定资产的相关规定执行。

对于已出租的土地使用权，应进行摊销。摊销方法、摊销期限应参照无形资产的相关规定执行。

对于持有并准备增值后转让的土地使用权，通常不进行摊销或折旧，除非该土地使用权已经明确用于出租或其他经营活动。

简单来说，在成本模式下，投资性房地产中属于建筑物的需要计提折旧，属于土地使用权的需要进行摊销（特定情况下除外）。 原因是建筑物在使用过程中会发生损耗，价值逐渐降低，因此需要通过折旧来反映其价值的减少。而土地使用权虽然也可能因市场环境变化而价值波动，但其物理形态通常不会发生损耗，因此通常不计提折旧，而是通过摊销来反映其使用价值的消耗。

折旧的计提，实际上是将投资性房地产（建筑物）的成本分摊到其预计使用寿命内的各个会计期间，以反映其价值的逐步消耗。这符合配比原则，能够更准确地反映企业的经营成果。

2. 公允价值模式

如果企业选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则不需要计提折旧或进行摊销。 在公允价值模式下，投资性房地产的价值会定期（至少每年一次）进行评估，并以其公允价值在资产负债表上列示。公允价值的变动直接计入当期损益。

之所以不需要计提折旧或摊销，是因为公允价值模式已经反映了投资性房地产的市场价值变动，包括了建筑物因损耗而导致的价值降低。计提折旧或摊销会导致重复计算，扭曲财务报表的信息。

三、选择计量模式的考量因素

企业选择何种后续计量模式，需要综合考虑多种因素，包括：

市场活跃程度： 如果投资性房地产所在的市场活跃，能够获取可靠的公允价值，则采用公允价值模式可能更为合适。

管理能力： 采用公允价值模式需要企业具备专业的评估能力，能够准确评估投资性房地产的公允价值。

税收影响： 不同的计量模式可能会对企业的应纳税所得额产生影响，企业需要综合考虑税收因素。

会计准则的限制： 部分情况下，会计准则可能会限制企业选择公允价值模式。

四、实务中的具体操作

在实务操作中，企业需要根据自身的实际情况和相关会计准则的规定，选择合适的计量模式，并严格按照所选模式进行会计处理。

例如，一家企业拥有一栋出租的写字楼，如果该企业选择采用成本模式计量，则需要对该写字楼计提折旧，并按照土地使用权的剩余使用年限进行摊销。如果该企业选择采用公允价值模式计量，则不需要计提折旧，而是需要定期评估该写字楼的公允价值，并将公允价值的变动计入当期损益。

五、总结

投资性房地产是否需要计提折旧，取决于其后续计量模式。采用成本模式计量的，建筑物需要计提折旧，土地使用权需要摊销（特定情况下除外）；采用公允价值模式计量的，则不需要计提折旧或摊销。企业应结合自身情况，审慎选择合适的计量模式，并严格按照相关会计准则的规定进行会计处理，确保财务报表的真实、公允反映。选择计量模式需要考虑的因素非常多，需要谨慎选择，选择之后也不能轻易变更。

投资性房地产、折旧、成本模式、公允价值模式、摊销